Home-Office in der Mietwohnung

Home-Office in der Mietwohnung

Du lebst in einer Mietwohnung und möchtest dort eine gewerbliche Tätigkeit im Home-Office ausüben? Dann solltest du auf jeden Fall deinen Vermieter darüber informieren und dir die Genehmigung dafür holen.

Es ist egal, ob du im Wohnzimmer am Tisch dein Business ausübst oder einen eigenen Büroraum in deiner Mietwohnung dafür nutzen willst. 

Gewerbliche Nutzung - Wann droht dir Ärger?

Wer in einer Mietwohnung eine gewerbliche Tätigkeit im Home-Office ausübt, riskiert unter Umständen die fristlose Kündigung. In manchen Fällen muss der Vermieter aber einer gewerbliche Nutzung zustimmen.

Inzwischen gibt es schon viele Menschen, die ein Home-Office in einer Mietwohnung betreiben. Doch hier ist wirklich Vorsicht geboten, denn gerade in der Mietwohnung ist nicht alles erlaubt. In der Regel darfst du deine Wohnung nur zu Wohnzwecken benutzen. Schau nach, was genau in deinem Mietvertrag steht! Andere Nutzungen – zum Beispiel eine gewerbliche – muss der Vermieter erst erlauben. Allerdings, es gibt auch ein paar Ausnahmen.

Wann ist die gewerbliche Nutzung erlaubt und wann nicht?

Mit der Frage, wann eine Zustimmung des Vermieters zu der gewerblichen Nutzung erforderlich ist, hat sich der Bundesgerichtshof beschäftigt (Az. VIII ZR 165/08). Lest euch das auf jeden Fall durch! Dabei geht es vorrangig um die Frage, ob die berufliche Tätigkeit eine Außenwirkung hat und für andere Hausbewohner störend ist.

Als Faustregel gilt aber: Je mehr Publikumsverkehr oder Warenanlieferungen, desto eher ist eine Zustimmung des Vermieters zur gewerblichen Nutzung der Mietwohnung erforderlich.

Home-Office-Tätigkeiten ohne Außenwirkung

Bei freiberuflichen Tätigkeiten, wie beispielsweise: Autor/in, Journalist/in, Texter/in, oder ein reines Online-Business über Webseiten, usw., die keinerlei Publikumsverkehr haben, wo somit auch im Grunde niemand gestört wird, dies muss der Vermieter ggf. dulden. 

Diese Rechte hast du als Mieter: Aktivitäten, wie das berufliche Telefonieren von zuhause aus oder normale Bürotätigkeiten finden ohne Außenwirkung statt – und sind somit im Rahmen dessen, was der Mieter tun darf.

Das bedeutet: Für diese Aktivitäten braucht der Mieter keine Zustimmung des Vermieters. „Die gelegentliche Nutzung der Wohnung für solche Zwecke ist kein Problem. Dadurch entstehen dem Vermieter keine Nachteile“, Zitat: Anja Franz, Pressesprecherin vom Mieterverein München.

Ich persönlich würde aber immer auf Nummer sicher gehen und mich auf jeden Fall beraten lassen, was du darfst und was nicht,  bevor ggf. irgendwann das böse Erwachen kommt. 

Wenn du dir also unsicher bist, erkundige dich, bevor du mit deinem Vermieter sprichst beispielsweise beim Mieterschutzbund oder investiere 50 Euro in ein Beratungsgespräch bei einem Anwalt, der auf Mietrecht spezialisiert ist. 

Tätigkeiten vom Home-Office aus, mit Außenwirkung

In dem Moment, wo du eine Tätigkeit im Home-Office ausführst in der Publikumsverkehr dazugehört, wie beispielsweise Versicherungsvertreter, die ihre Kunden in ihrer Wohnung empfangen, oder ähnlich gelagerte Berufe, kann der Vermieter dies untersagen. Und hierbei brauchst du auf jeden Fall die Genehmigung deines Vermieters. Ein Urteil hat es vor einigen Jahren in so einem Fall bereits gegeben, dass ihr euch auch durchlesen solltet. (Az. VII ZR 213/12).

Der Vermieter darf aber ...

Wenn dein Vermieter dir die Genehmigung zur gewerblichen Nutzung deiner Wohnung erteilt, dann kannst du davon ausgehen, dass er auch einen Aufschlag auf die Miete veranschlagen wird, da du deine Wohnung gewerblich nutzt. Das ist sein gutes Recht. 

Steuerlich kannst du – auch im Home-Office – deine anfallenden Raumkosten geltend machen. Egal, ob du ein Büro irgendwo gemietet hast oder in deiner Wohnung ein Zimmer dafür nutzt (hier dann natürlich nur anteilige Mietkosten). Aber das weiß dein Steuerberater ja, wie er das zu handhaben hat.